十六、租赁合同（二）

甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷案

主题：租赁期限、租金支付、承租人优先购买权、租赁合同的继续履行与解除

案情：2014年1月2日，甲超市连锁有限责任公司与乙公司签署了《房屋租赁合同》，但甲公司与乙公司双方签署合同后并未到房产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。

《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限是25年，甲公司租赁乙公司所有的A栋建筑用于开办超市，拟开办的超市名称为利民超市，租赁物为A栋建筑的一楼、二楼和三楼，面积分别为1万平方米、1万平方米和8000平方米。

《房屋租赁合同》明确约定，在合同约定的租赁期间内，每年1月15日甲公司一次性向乙公司支付当年全年的租金，乙公司应向甲公司出具正规的发票，乙公司应向甲公司所开办的利民超市提供300平方米的免费停车场，本合同到双方房地产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效，本合同签署后，甲乙双方应就该超市的具体经营模式的未尽事宜协商。

2017年6月30日，乙公司将A栋建筑二楼（1万平米）卖给了丙公司，将三楼（8000平方米）卖给了丁公司，均未通知甲公司，并已经办理了房地产过户手续，甲公司在丙公司和丁公司向其主张租金时，经查询房产部门登记才了解到房屋已经转让的事实。

20178月1日，因所在地交通管理部门的统一规定，乙公司无法向甲公司所办超市提供300平方米的免费停车位，而必须采用每小时收费3元的计时收费停车模式。采取计时停车停车收费模式后，利民超市的顾客流量受到一定影响。因乙公司无法向利民超市提供300平方米的免费停车位，且受网络交易的影响，利民超市的运营状况不佳，亏损严重。甲公司于2017年8月18日向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，明确表示因乙公司无法向利民超市提供300平方米的免费停车位，甲公司立即解除双方签署的《房屋租赁合同》

2014年、2015年、2016年，甲公司均已按时支付租金，甲公司已于207年1月15日向乙公司支付2017年全年的房屋租金。

问题1、《房屋租赁合同》约定的租赁期限是25年，该合同条款的效力如何？为什么？

概说：租赁合同，超过20年的部分无效。

标答：该合同条款部分无效。本案《房屋租赁合同》约定租期为25年，超过了《民法典》第705条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

问题2、甲、乙公司双方签署合同后并未办理租赁登记备案手续，《房屋租赁合同》效力如何？为什么？

概说：乙把房租给甲，出租人是乙，承租人是甲。没有办租赁备案登记，不影响租赁合同效力。如果当事人双方约定租赁合同已办理为生效条件的从其约定。在从其约定条件之下，如果主要债务一方履行，另一方接受的即使没有备案登记，合同照样成立有效。本案中没有登记，但合同有效。主要义务已经履行。

标答：《房屋租赁合同》已经生效。依据《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。此外，租赁合同约定，本合同自双方到房产管理部门办理登记备案手续之日起生效。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。

问题3、2018年1月19日，丙公司向法院起诉要求甲公司向其支付2017年7月1日至12月31日的A栋建筑二楼房屋租金。丙公司的该请求能否得到法院的支持？为什么？

概说：买卖不破租赁的双重视角，乙把房租给甲，又卖给了丙。对于丙不能将甲赶走就应该称为买卖不破租赁。对于丙就是合同债权债务的受让转移。丙成为了出租人，甲要交付租金。由于是年初交租金，甲没有将租金交给丙。而这个时候丙主张租金，租金已经交付了。

标答：丙公司的请求不能得到法院的支持。理由是：（1）丙公司的租金请求权已因清偿而消灭。丙公司从出租人乙公司处受让成为建筑物二楼的所有权人，如无特殊约定，其同时概括承受乙公司租赁合同中的权利义务，成为新的出租人，依据《民法典》第630条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。但甲公司已依据合同约定于2017年1月15日向乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让人丙公司承继乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让